طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی

امروزه شاهد سرعت بالای ساختمان‌سازی در جهان هستیم. در هر ساعت تعداد زیادی ساختمان در همین محل زندگی خودمان به اتمام می‌رسد. برخی موفق و سودآور و برخی بی‌بازده و زیان ده! ولی واقعا چگونه می‌توان جلوی خسارت یک پروژه را گرفت؟ پاسخ بسیار ساده است؛ زیرا این امر از طریق طرح توجیهی امکان‌پذیر شده و با ایجاد چنین طرحی می‌توان اطمینان حاصل کرد که پروژه چه آینده‌ای خواهد داشت.

مجتمع تجاری اداری مسکونی گونه‌ای از این پروژه‌هاست که سرمایه‌گذاری بر آن طرفداران زیادی دارد زیرا معمولا اینگونه مجتمع‌ها سود زیادی به دنبال دارند. با این وجود نباید خیلی از این بابت مطمئن شد و به جای حدس و گمان، به سمت تدوین طرح توجیهی مجتمع تجاری، اداری مسکونی رفت. در ادامه این مطلب به تمامی جوانب این طرح توجیهی خواهیم پرداخت؛ پس با ما همراه باشید. ‌

طرح توجیهی چیست؟

طرح توجیهی یا Feasibility study report درواقع گزارشی است که در آن به اثبات توجیه‌پذیری یک طرح یا پروژه در ابعاد مختلف آن، یعنی مالی، فنی و بازار می‌پردازند. هر پروژه‌ای می‌بایست یک طرح توجیهی داشته باشد که در آن همه جوانب و ابعاد آن مورد بررسی قرار گرفته باشد؛ چرا که بدون دادن گزارش طرح توجیهی احتمال اینکه پروژه با موفقیت همراه نباشد زیاد خواهد بود.

طرح توجیهی و مطالعه امکان‌پذیری اولین قدم برای شروع هر طرح است. این کار اساسی به منظور پیدا کردن نقاط ضعف و قوت یک تجارت یا پروژه، تعیین میزان منابع مورد نیاز و از همه مهمتر مشخص کردن چشم‌انداز موفقیت آن پروژه انجام می‌پذیرد. به عبارت ساده‌تر، طرح توجیهی به این سوال پاسخ می‌دهد که آیا طرح یا پروژه موردنظر ارزش صرف وقت، تلاش و منابع مالی را دارد یا خیر.

طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی

تدوین طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی از آن جهت حائز اهمیت است که برای سرمایه‌گذاران و طراحان در حوزه ساختمان این امکان را فراهم می‌کند تا میزان سوددهی خود را در سرمایه‌گذاری که انجام داده‌اند بررسی کنند. صنعت ساختمان و ساختمان‌سازی یکی از مهم‌ترین صنایع در جهان به شمار می‌رود. بنابراین درصورتی که طرح یا پروژه به درستی توجیه نشده و امکان‌پذیری آن ثابت نشود می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری به سرمایه‌گذار و صنعت ساختمان وارد کند. برای تدوین طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی سه مرحله مهم می‌بایست به درستی و بررسی شود که این مراحل شامل مطالعات بازار، مطالعات فنی و مطالعات مالی هستند.

مطالعات بازار، قدم اول برای تدوین طرح توجیهی

مطالعات بازار یا Market study اولین و مهمترین گام برای بررسی توجیه پذیری یک پروژه است چرا که درصورت منفی بودن این مطالعات، انجام پروژه مورد نظر برای سرمایه‌گذار چندان توصیه نمی‌شود. هدف از این مطالعات، بررسی پیشنهادهای ارزش‌ آفرین برای سرمایه‌گذاران است؛ به طوری که اطمینان حاصل کنند که سرمایه‌گذاری آنها در منطقه مفید و پربازده خواهد بود. اهداف دیگر مطالعات بازار شامل موارد زیر هستند:

• شناسایی بازار هدف پروژه
• بررسی و شناسایی دسترسی‌ها و امکانات موجود در منطقه
• شناسایی تهدیدهای موجود در منطقه که ممکن است به پروژه آسیب برسانند.
• تدوین و ایجاد راهکارهایی برای مقابله و کاهش ریسک ناشی از تهدیدها.
• تجزیه و تحلیل رقبا و یافتن استراتژی آنها برای جذب بازار
• تشخیص و بررسی فضاهای شهری و راه‌های ارتباطی با محل پروژه.
• شناسایی و استفاده بهینه از فرصت‌ها و منابع موجود در منطقه.
• بررسی طرح تفضیلی و طرح جامع شهری.
• بررسی طرح‌های نوسازی، بهسازی، مرمت و بازسازی بافت‌های موجود در منطقه.

مهمترین مواردی که در مطالعات بازار می‌بایست مورد بررسی قرار گیرند در ادامه معرفی و به طور خلاصه توضیح داده می‌شوند.

• مطالعه قیمت فروش در منطقه

برای تدوین یک برآورد صحیح و دقیق از درآمد در طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی، بازار منطقه‌ای که قرار است پروژه در آن اجرا شود می‌بایست به درستی بررسی شود تا یک برآورد صحیح از قیمت‌های فروش در بازار منطقه به دست آید. پر واضح است که درآمدهای یک مجتمع تجاری اداری مسکونی از طریق اجاره و یا فروش واحدهای آن به دست می‌آید؛ بنابراین می‌بایست قیمت اجاره و فروش در مجتمع‌های مشابه موجود در منطقه، یعنی خیابان‌ها و کوچه‌های اطراف پروژه به درستی بررسی شود.

• بررسی میزان عرضه و تقاضا

یکی از مباحث دیگری که در مطالعات بازار مورد توجه قرار می‌گیرد بررسی میزان عرضه و تقاضا برای پروژه مورد نظر است. برای مجتمع تجاری اداری مسکونی می‌بایست میزان تقاضا برای فروش و یا اجاره واحدهای مجتمع مورد بررسی قرار بگیرد و اگر تقاضایی برای آن وجود نداشته باشد اجرای پروژه توجیه‌پذیر نخواهد بود.

• تجزیه و تحلیل با استفاده از ابزار SWOT

برای تعیین نقاط قوت و ضعف همچنین فرصت‌ها و تهدیدهای وارده بر پروژه، از ابزاری به نام SWOT استفاده می‌شود. این ابزار کمک می‌کند تا به سوالات زیادی در مورد وضعیت بازار پروژه پاسخ داده شود. لازم به ذکر است که نقاط قوت و ضعف مربوط به محیط داخلی پروژه، و فرصت‌ها و تهدیدها به محیط بیرون پروژه ارتباط دارند. بنابراین از نقاط قوت یک مجتمع تجاری اداری مسکونی می‌توان به موقعیت مناسب، وجود پارکینگ، دسترسی‌ها و غیره اشاره کرد. نرخ ازدواج پایین هم می‌تواند به عنوان یک تهدید برای این گونه مجتمع‌ها قلمداد شود.

• شناسایی محیط پروژه

یکی از مهمترین مواردی که در بخش مطالعات بازار به آن پرداخته می‌شود بحث شناسایی محیط پروژه است. مواردی که در این مطالعات به آن پرداخته می‌شود شامل وضعیت منطقه، تعداد جمعیت منطقه، میزان دسترسی‌ها، سبک زندگی و ضوابط و مقررات شهرسازی است.

• بررسی رقبای احتمالی پروژه

یکی دیگر از مواردی که به توجیه‌پذیر بودن پروژه کمک می‌کند بررسی وضعیت رقبای پروژه است. رقبای مجتمع تجاری، اداری مسکونی قطعا مجتمع‌هایی هستند که در آن منطقه وجود دارند؛ بنابراین با بررسی مجتمع‌ها از نظر قیمت فروش و اجاره آنها، می‌توان وضعیت رقبا را تجزیه و تحلیل کرد. همچنین بررسی نقاط قوت و ضعف مجتمع‌های تجاری، اداری مسکونی موجود در منطقه و فرصت‌ها و تهدیدهای آنها نیز می‌تواند برآورد خوبی در مورد پروژه موردنظر در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد.

مطالعات فنی، گامی در جهت توجیه‌پذیری پروژه

در مطالعات فنی طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی، مسائل فنی پروژه مثل مشخصات فنی سازه، لزوم اجرای پروژه، تعداد طبقات، پلان، نقشه و‌ غیره مورد بررسی قرار می‌گیرد.

• برآورد هزینه پروژه

جهت تدوین طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی می‌بایست تمام هزینه‌های پروژه براساس مشخصات فنی سازه و مجوزها بررسی شود. هزینه‌های که برای یک مجتمع تجاری اداری مسکونی در نظر گرفته می‌شود شامل:

هزینه خرید زمین: میزان هزینه مورد نیاز برای تامین زمین مورد نیاز پروژه بایستی برآورد شود.

هزینه‌های قبل از بهره‌برداری: هزینه‌های قبل از بهره‌برداری شامل مشاوره طرح توجیهی، هزینه مدل‌سازی، عوارض شهرداری، تهیه نقشه، تغییر کاربری و غیره…

هزینه آماده کردن دفتر فروش: یکی از هزینه‌های مهم جهت اجرای پروژه مجتمع تجاری اداری مسکونی آماده و تجهیز کردن یک دفتر جهت فروش یا پیش‌فروش واحد‌های مجتمع است. این هزینه‌ها باید تمام هزینه نیروی انسانی، تبلیغات، تجهیزات اداری و غیره را پوشش دهند.

هزینه ساخت و راه‌اندازی پروژه: برای برآورد هزینه ساخت مجتمع، ابتدا هزینه ساخت را به ازای یک متر مربع محاسبه و بعد آن را در کل متراژ مجتمع ضرب می‌کنند.

• برآورد درآمدهای پروژه

درآمدهای پروژه یکی از مباحث مهم در طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی است که به دو روش درآمد از طریق فروش و درآمد از طریق اجاره ارزیابی می‌شود. میزان درآمد می‌بایست باعث بازگشت سرمایه به علاوه سود آن شود و اگر چنین چیزی امکان‌پذیر نباشد، اجرای پروژه منطقی و توجیه‌پذیر نخواهد بود.

مطالعات مالی، تصمیم نهایی بر توجیه‌پذیری پروژه

در این مبحث، تمامی اطلاعات به‌دست‌آمده در مباحث قبل مورد استفاده قرار می‌گیرند تا شاخص مالی و اقتصادی پروژه بررسی شود.

• خالص نقدینگی

اختلاف درآمدها و هزینه‌ها، خالص نقدینگی پروژه را نشان می‌دهند. اگر اختلاف منفی باشد، به این معنی است که هزینه‌ها بیشتر از درآمدها هستند و اگر مثبت باشد به معنی کمتر بودن هزینه‌ها از درآمدهاست. خالص نقدینگی مثبت توجیه‌پذیر بودن پروژه جهت اجرا را نشان می‌دهد.

• ارزش فعلی خالص یا Net Present Value

برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی از روش ارزش فعلی خالص که یکی از روش‌های استاندارد در مهندسی اقتصاد است استفاده می‌کنند. در این روش ارزیابی، جریان خالص نقدینگی بر پایه زمان وقوع به نرخ روز تبدیل می‌گردد. برای به‌دست آوردن این ارزش خالص، وجوه نقدی خروجی را از وجوه نقدی وردی کم می‌کنند و به این ترتیب میزان جذابیت پروژه نمایان می‌شود. ارزش خالص باید مثبت باشد چرا که این امر نشان‌دهنده بیشتر بودن نرخ بازده از سرمایه اولیه است.

• نرخ بازده داخلی یا Internal Rate of Return

محاسبه نرخ بازده داخلی یا نرخ بازگشت نیز باید برای طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی بررسی و انجام شود. در صورتی که نرخ بازده از نرخ بهره واقعی بیشتر باشد این به معنی سودآور بودن پروژه و اگر نرخ بازده از نرخ بهره واقعی کمتر باشد به معنی زیان‌بار بودن پروژه و غیرقابل اجرا بودن آن است.

جمع‌بندی

با مطالعه این مطلب به میزان اهمیت طرح توجیهی و مشاوره توجیهی پی می‌بریم. طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی برای سرمایه‌گذار ثابت می‌کند که آیا اجرای پروژه سودآور خواهد بود یا خیر. همچنین این طرح جلوی اجرای پروژه‌های بی‌بازده را گرفته و از وارد آمدن خسارت‌های سنگین بر صنعت ساختمان و همچنین خود سرمایه‌گذار جلوگیری می‌کند. پروژه‌هایی که بدون طرح توجیهی اجرا می‌شوند امکان موفقیتشان به نصف می‌رسد.